外资资金回归,上半年深圳房地产大宗交易活跃
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
仲量联行数据显示,2023年上半年以广州和深圳为主的华南区房地产大宗交易录得数据约为164亿元,达到去年全年交易额的71%。其中,深圳房地产大宗交易总额约为48亿元,接近去年全年交易总额的56%。以物业类型划分,办公楼占比最高,交易额约38亿元,占总额约81%;从交易面积看,办公楼的交易面积接近6.5万平米,占比约为62%。
7月6日,仲量联行深圳投资及资本市场部总监曾纪欣向《华夏时报》记者表示:“欧美市场的加息进程导致境外资金回笼或追求更高回报,但我们欣喜地看到上半年外资资金重返深圳房地产投资市场。期待随着国外加息过程趋向结束,及市场更加理性化,会有更多境外资金投入深圳房地产市场。”
据悉,在今年上半年深圳房地产投资市场里,铁狮门和辉盛国际以7.27亿元买入深润大厦项目的长租公寓部分、总部位于新加坡的房地产投资管理公司silkRoad买入深南68万科里约1.5万平米。
深圳办公楼投资市场以自用为主导
仲量联行指出,今年上半年深圳办公楼投资市场需求依然以自用为主导,81%的办公楼成交皆为自用。不过,对比去年自用比例有所下降,其中,买家以银行、保险和证券等金融企业为主,共占约一半(48%)成交。
6月25日,浙商银行发布公告称,将斥资23.34亿元购置深圳中洲滨海商业中心西塔(1栋 A座)第1—21层作为营业办公用房使用,总建筑面积为41186.70平米。按此计算,浙商银行购置该房产的均价为5.67万元/平米。对于购买的原因,浙商银行称,是为满足经营需要。基于其深圳分行业务发展、人员队伍的逐步扩大,以及长远发展考虑。
那此次浙商银行大手笔购入办公楼,是不是释放出深圳写字楼开始企稳回升的信号?
国家高端智库研究员宋丁向《华夏时报》记者指出,写字楼也是房地产市场的一部分。从目前的格局来看,大的环境仍然还比较复杂,短期内市场还没有活跃起来。某一个企业来买写字楼,并不能证明就要筑底回暖,这只是一个企业行为。
“我觉得写字楼这种产品,不是单靠一个城市回暖的。如果全国经济趋稳向好,整个房地产市场,特别是写字楼市场,像深圳这些一线城市的写字楼就会企稳回暖,触底回升。我们可能还要再稍微耐心等待一下,可能未来两三年内会有这样一个机会出来。”宋丁说道。
同时,仲量联行也指出,深圳企业在购置自用办公楼方面的需求保持相对平稳,2023年上半年录得多笔TMT与金融企业的成交记录,南山前海片区多个项目也完成了整层面积出售。但整体而言,今年上半年,深圳办公楼租赁市场需求端活跃度承压下行,且成交转化率有所回落。
仲量联行表示,尽管企业自购自用需求较为稳定,对办公楼市场净吸纳量起到一定的支撑作用,但由于市场化租赁去化速度不甚理想,二季度深圳全市甲级办公楼市场净吸纳量约8万平米,较一季度稍显逊色。
此外,仲量联行还指出,2023年上半年,深圳经济社会恢复常态化运行。在稳增长政策引领下,一季度经济呈现良好复苏开端,社会消费亦加速反弹。疫情压力缓解与经营预期转好带动企业信心重塑。面对经济下行压力,二季度深圳经济发展进入常态化复苏区间。经济生产端的修复中,服务业的贡献比重较大,经济增长面临结构性不平衡,内生动力有所不足。统计数据显示,深圳1至5月规模以上工业增加值累计同比上涨2.5%,较一季度增速收窄2个百分点。经济效益复苏基础尚未牢固,促使更多企业维持谨慎的不动产策略,成本节约型租户在办公楼租赁市场占据主导地位。
外资资金重返深圳房地产投资市场
值得一提的是,仲量联行表示,今年上半年,除办公楼物业外,零售类资产得益于消费复苏以及消费基础设施纳入公募REITs,关注度有所回升。物流仓储、产业园及长租公寓依然是投资机构关注的热点板块。同时,今年上半年深圳房地产投资市场还看到了外资资金的回归。
5月23日,铁狮门和星狮地产集团成员辉盛国际向华润置地的附属公司收购“深润大厦”项目的长租公寓部分(面积达25,076平米),并通过深度改造将项目打造为中高端长租公寓,总投资约为人民币7.17亿元。据了解,该项目位于深圳深南东路1001号。
此外,今年一季度,总部位于新加坡的房地产投资管理公司silkRoad买入深南68万科里15,315平米。
展望后市,曾纪欣表示,虽然在银行贷款、债权融资和股权融资等方面出台了一系列的政策,但疫情后深圳房地产市场的回暖与整体经济复苏息息相关,是一个缓慢的过程。最近公募REITs市场的波动,一定程度上促使投资者重新审视房地产市场的价格回报关系,从长远而言,这有助市场理性发展,促进公募REITs市场的成熟。
仲量联行深圳商业地产部总监李文杰认为,由于内外部经济环境的复杂性,且预计大部分企业仍将维持当前谨慎的不动产策略,增量租赁需求的释放仍面临较大挑战。而下半年深圳甲级办公楼市场将迎来新项目落成高峰,供求失衡加剧将推动深圳办公楼市场空置率水平在年内继续抬升,这势必进一步压缩业主的议价空间,因此,租金水平预计在年内持续受下行压力影响。
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